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[부동산 투자] 상업용 부동산의 리스 구조

상업 부동산 시장은 다양한 리스 형태와 구조를 가지고 있다. 비즈니스 사업자와 투자자들에게 있어서 리스(임대)는 상당히 중요한 부분으로써 각 입장과 상황에 따라 유·불리가 많다. 계약서상에서의 조건들을 제대로 고려하지 않은 채로 계약한 경우, 낭패를 보는 경우가 종종 있다. 대부분의 상업 부동산 리스는 다음과 같은 주요 형태로 설명할 수 있다.     첫째, 일반적인 장기 임대 계약에서는 먼저 계약 기간에 대한 설명이 필요하다. 일반적으로 3년 이상의 장기의 계약으로 이루어지며, 그 뒤에 옵션이라는 가계약 기간이 포함된다. 옵션은 계약 기간에 더해 테넌트가 희망할 경우 미리 설정된 리스 금액과 기간으로 추가 계약을 할 수 있는 권리이다. 이후 본 계약기간이 만료되기 전에 180일 전에는 미리 재계약을 할 것인지에 대해서 의도를 전하고 협상을 타결하는 것이 기본적인 골자다.   둘째, 설정된 임대료에 더해 매년 조정 가능한 증가율이 포함된다. 이 증가율에는 소비자물가지수(CPI)를 비롯해 시장 트렌드를 적용해서 계약 기간 매년 몇 퍼센트가 오른다는 조항을 계약서에 반드시 서술하게 되어 있으므로 계약서에 명시되어 있는 조항들을 면밀하게 살펴볼 필요가 있다. 또한 투자자의 입장에서는 건물을 매입할 때 이미 계약이 되어있는 조항들이 향후 시장 방향성과 비교해 투자성이 있는지를 파악하는 주요 지표가 될 수 있다.     셋째, 리스 계약의 형태는 양측이 부담하는 조건에 따라 카테고리를 나눌 수 있다. 일반적으로는 건물의 용도 구분에 따라서 나뉘게 되는데 리테일상가의 경우, 넷리스(Net Lease)로 계약하는 경우가 많다. 그 중 트리플넷(NNN)리스는 테넌트가 임대료 외에도 부동산 세금, 보험 및 유지관리 비용을 추가로 부담하는 형태이다. 이는 랜드로드에 안정적인 수입과 편의를 제공하고, 테넌트에게는 부가적인 비용을 포함한 투명한 지출 구조를 제공한다. 웨어하우스의 경우는 그로스(Modified Gross) 형태가 많고 이는 전기세 등 공과금들과 유지관리 비용을 부담하는 경우이다. 추가로 오피스건물의 경우 그로스 형태가 일반적이지만 대형건물에 부분 입점하는 경우 풀 서비스(Full Service)의 형태로 임대료에 모든 금액이 포함되는 경우도 볼 수 있다. 유형에 따라 실제로 상업 건물에서 발생하는 총 수익 대비 순수익이 극단적으로 달라질 수 있다.     넷째, 계약서에 나와 있는 중요 요소에 대한 이해 또한 전략적으로 대비하기에 필수적인 점이다. 예를 들어, 대형 쇼핑센터에 테넌트들이나 랜드로드가 부분 입점을 계약하는 경우, 계약서에 독소조항이 포함될 수 있음을 숙지해야 한다. 가령 재임대·전대조항(Relocation Clause)이 적절한 예가 될 수 있다. 이 조항의 의미는 건물주의 입장에서 더 많은 이익을 위해 테넌트가 입점하고 있는 자리를 다른 곳으로 옮겨줘야 한다.     ▶문의: (213) 399-6391   제이콥 리 / 드림 부동산부동산 투자 상업용 부동산 가계약 기간 상업용 부동산 상업 부동산

2024-03-27

[부동산 가이드] 부동산 리얼 워치

금융시장이 흔들릴 수 있다고 하지만 가능성은 매우 낮아 보인다. 주요 부동산 시장에는 항상 대기 수요가 넘치기 때문이다. 여태까지는 금리가 올라가면서 주택 거래량이 전체적으로 감소하고, 매매가 감소하고 있는 것으로 보였지만 정말 중요하게 짚고 넘어가야 할 것은 전역에 대한 평균적인 데이터이다.     지역마다 다르고 집마다 개별적으로 특성들이 다 다르기 때문에 이러한 지표들을 바탕으로 부동산 전망이 어떻게 될 것이라고 단정 짓는 것은 상당히 위험하다. 그래서 데이터만 보고 단정 지을 것이 아니라 특정 지역에 관심이 있다면 거기를 긴밀하게 들여다보고 각각의 집들이 어떻게 흘러가는지, 전문가들의 얘기도 들어보고 주변을 좀 많이 살펴볼 필요가 있다.     오렌지카운티 중 상업 부동산 시장에서도 어바인은 활발한 활동을 보인다. 사무실 공간과 상업용 건물의 임대 수요가 높아지고 있으며, 다양한 기업들이 어바인 지역에 본사를 두고 있다. 또한 쇼핑몰과 소매점 등의 상업 시설도 적극적으로 개발되고 있다.   어바인 주택은 대부분 평지에 있지만 오차드 힐스는 이름처럼 힐에 있어서 높은 곳에서 전망을 좋아하는 사람들에게 인기 있는 지역이다. 인근에 오차드 힐스 쇼핑 센터가 있다. 더 그루브는 터스틴 학군에, 리저브는 어바인 학군에 속하고 있으며, 두 곳 모두 현재 분양이 진행 중이다. 이제 오차드 힐스 지역 4차 분양을 기다리고 있는 바이어들은 큰 기대감에 부풀어 있다. 조용하고 전망이 좋은 아늑한 곳을 선호하는 분들에게 추천하는 커뮤니티다.     그레이트 파크는 어바인 남동쪽에 있으며, 뉴욕 센트럴 파크의 두 배 규모인 1300에이커에 축구장, 아이스링크, 소프트볼, 테니스코트 등 스포츠 컴플렉스와 향후 골프장, 워터파크, 호텔 등이 추가로 들어설 예정이다. 그레이트 파크 주변으로 이미 개발된 비콘 파크, 파라솔 파크, 카덴스 파크, 노블 파크 등 커뮤니티들이 있으며, 현재 그레이트 파크 남쪽에 분양을 진행하고 있다.     LA-샌디에이고, 남북으로 연결되는 5번 프리웨이에 인접한 사이프레스 빌리지는 2010년도 초중반에 지어진 커뮤니티로 인근에 사이프레스 빌리지 쇼핑 센터가 있다. 또한 인근에 총길이 5마일의 제프리 트레일은 가족을 위한 산책로, 자전거 도로들과 연결이 되어 있어 산책과 운동으로 활용할 수 있다. 프리웨이와 인접성으로 교통의 편리성을 찾는 경우 추천하는 커뮤니티다.   2023년은 이자율의 최고점에 다다르기 시작했다. 주식은 바닥으로 치닫고 있었지만, 이상하게 집값은 특히 멀티홈 주택은 여전히 떨어지지 않고 소폭이지만 계속 오르고 있다. 또 주택을 팔지 않는 사람이 늘어 매물이 귀해지고 있다. 렌트 수익이 나는 매물들은 순식간에 계속 팔리고, 집값은 현재도 오르고 있지만 둔화하는 느낌이다.   이런 부동산 시장에서 가까운 시일 내 주택을 구매할 계획이라면 최소 5년은 거주할 목적으로 사는 것이 좋다. 또한 높은 모기지 이자율로 인해 부동산 구매 시 모기지 비용이 증가할 수 있어 이를 피할 수 있는 최선의 방법은 다운페이먼트 액수를 늘리는 것이다.   ▶문의:(949)873-1380 써니김 / 뉴스타부동산 어바인 명예 부사장부동산 가이드 부동산 리얼 상업 부동산 그레이트 파크 워터파크 호텔

2023-06-21

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